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Les modalités de cession

Les modalités de cession des terrains ont un impact direct et important sur l’évolution des capacités d’interventions futures de l’EPF.

 

L’hypothèse retenue est de pratiquer un prix de cession correspondant au prix de revient prévisionnel pour la durée du portage : la notion de prix « prévisionnel » est nécessaire car au moment de la revente des biens, tous les éléments de dépense ne sont pas forcément connus.
L’établissement du prix prévisionnel se fera sur la base d’un bail prévisionnel prenant en compte l’ensemble des coûts connus et des dépenses susceptibles d’intervenir avant la date de cession.
Les éléments constitutifs de ce prix de revient comprennent l’ensemble des dépenses constatées par l’EPF et pouvant être rattachées directement ou par une clé de répartition appropriée à un site déterminé.

Elles sont énumérées ci-après :

- Le prix d’acquisition foncière majoré des frais annexes.
- Les dépenses de gestion du patrimoine, de toutes natures, supportées par l’EPF pendant la durée de portage,
- Les travaux éventuels de transformation transitoires ou définitifs : les dépenses de remises en état des sols comprenant travaux de démolition, dépollution ou de « proto-aménagement », dépenses de « pré-verdissement » ou de préparation à l’aménagement ultérieur (remembrements fonciers, désenclavement, travaux préparatoires).
- Les dépenses d’études de schéma d’organisation urbaine ; d’études de pré-projets et d’études opérationnelles éventuelles.
- Les dépenses correspondant à des missions d’assistance, d’expertise, ou de fourniture de service sous traitées.

- Les frais financiers, uniquement s’ils correspondent à des emprunts spécifiquement adossés au projet pendant la durée du portage (fonds d’action foncière métropolitain Aix-Marseille Provence par exemple).

Les recettes de gestion locative par l’EPF peuvent être comptabilisées en allègement des prix de cession ou pour couvrir les taxes foncières puisque l’EPF les conserve à sa charge.
Le prix de cession, à l’issue de la période de portage, sera égal au prix de revient prévisionnel tel que défini ci-avant, diminué des subventions éventuellement perçues par l’EPF pour la réalisation du projet.
Le paiement total du prix sera assuré au moment de la cession. Dans certains cas particuliers (principalement lorsqu’il s’agit des Collectivités locales à faible potentiel fiscal), le paiement étalé sera possible. Dans certains cas particuliers (principalement lorsqu'il s’agit des Collectivités locales à faible potentiel), le paiement étalé sera possible après avis du Conseil d’Administration. A noter que d’une manière générale, les actes de cession aux collectivités locales seront mis au point en tenant compte de la réglementation appliquée par les Services des Domaines.

Dans tous les cas de cessions à des opérateurs autres que la collectivité locale, celle-ci devra approuver le bilan prévisionnel de l’opération foncière et le cahier des charges de cession des terrains. Dans tous les cas, les actes de cession expliciteront les conditions d’usage ultérieur des biens conformément aux objectifs de la convention.

> La question des surcoûts

La notion de surcoût apparaît principalement en milieu urbain : en effet, à la différence d’une opération d’aménagement classique, l’opération de renouvellement urbain concerne un périmètre déjà bâti et occupé dont la libération constitue une phase préalable au réinvestissement urbain proprement dit.
Cette phase a un coût (études lourdes et complexes, relogements, démolitions, dépollutions…) qui, ajouté au coût du foncier, ne peut, en règle générale, être supporté par les opérateurs de réalisation notamment pour reconstituer une mixité urbaine.
Il y a trois principaux domaines d’existence de surcoûts concernant la possibilité de financement public : la construction de logements sociaux, et la requalification de friches urbaines.
L’EPF n’a pas vocation à absorber ces surcoûts, mais ses interventions dans ces trois domaines pourraient s’envisager dans le cadre de partenariats avec les initiateurs des politiques publiques correspondantes (Europe, Etat, Région, Départements, Communes ou leurs groupements).

 

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