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Le principe de conventionnement

Les interventions de l’EPF pour le compte de collectivités territoriales se font par voie conventionnelle.

Ce conventionnement détermine :

  • Les objectifs généraux et spécifiques de l’intervention
  • Les engagements réciproques des parties
  • Les périmètres concernés
  • Les démarches de définition de projet à conduire
  • Les outils d’intervention foncière envisagés et leurs modalités de mise en œuvre
  • Les conditions de détermination des engagements financiers
  • Les conditions de gestion et de traitement éventuel des biens acquis
  • Les durées de portage
  • Les conditions de détermination des engagements financiers
  • Les conditions de revente
  • Les conditions dans lesquelles les collectivités s’engagent à racheter les biens utilisés, à l’EPF, au terme de la convention
  • Les modalités de calcul des prix de cession et de paiement qui pourra être échelonné
  • Les modalités de copilotage de l’exécution de la convention

Les convention- cadre et opérationnelles

 

Le dispositif peut être mis en œuvre par des conventions-cadre à l’échelle des EPCI ou des syndicats mixtes de SCOT. Elles traitent, en général, les phases d’"anticipation foncière" sur les périmètres à enjeux des territoires concernés et peuvent également accompagner les phases d’"impulsion" sur les sites de projets pré-opérationnels.

 

Les missions de l’EPF feront également l’objet d’accords préalables des communes qui pourront prendre la forme de conventions d’adhésion à la convention-cadre.

 

Il est conseillé, pour passer en phase de "réalisation", d’utiliser une convention opérationnelle spécifique avec la collectivité compétente pour la réalisation opérationnelle du projet considéré : cette convention prolongera la mission de l’EPF, sur le site concerné, en incluant la procédure d’expropriation éventuelle, et la procédure de cession à l’opérateur.

 

Les missions foncières menées par l’EPF peuvent également être limitées aux phases d’impulsion et de réalisation sur un projet particulier : dans ce cas elles ne feront pas l’objet que d’une convention opérationnelle à ce projet.

 

 

 

Les conventions multi-sites.

 

La crise actuelle du logement et notamment du logement social dans notre région doit amener l’EPF à se mobiliser également sur des réalisations « de court terme ». Ces missions sont, en règle générale, proposées aux EPCI qui ont adopté un PLH. La convention proposée, appelée convention multi-sites habitat, permet une grande réactivité pour intervenir sur des opportunités foncières dans le délai de réaction prévu par le code de l’urbanisme, en matière de préemption notamment.

 

Cependant l’EPF proposera toujours un travail d’anticipation par la recherche de sites référentiels pour justifier l’intérêt d’une intervention publique en matière de réalisation de logements et pour mieux préparer l’action opérationnelle.

 

S’agissant de projets à court terme avec un pourcentage significatif de logements sociaux, les conditions financières de portage par l’EPF pourront être favorisées notamment par les fonds « SRU/EPF ».

 

Les interventions sur une commune se feront sur un accord global de principe préalable du maire qui pourra prendre la forme d’une convention d’adhésion à la convention multi-sites habitat. Les durées de portage maximales seront courtes avec la volonté d’aboutir rapidement à des réalisations sur les sites validés : un délai de 3 à 5 ans est suffisant mais aussi nécessaire dans la plupart des cas. Le budget est également déterminé par la convention. L’association des bailleurs sociaux à cette démarche peut être envisagée sous une forme à déterminer (cession de gré à gré).

 

Ces missions se déroulent en 5 étapes principales :

  1. Recherche d’opportunités foncières sur le territoire de l’EPCI répondant à des critères de localisation et d’économie d’espace établis en commun avec les maires des communes concernées et évaluation des conditions technique, urbanistiques, administratives et financières des programmes de logements sur chaque site. Les sites seront d’importance limitée pour la réalisation de petits programmes de logements selon les procédures de droit commun et comportant un pourcentage supérieur à 40% de logements aidés, locatifs ou en accession, de nature à engager un effort de rattrapage des déficits en logements sociaux, dont la proportion devra être supérieur à 20%.
  2. Validation par la commune concernée et par l’EPCI des sites ainsi proposés par l’EPF et des conditions de la faisabilité des opérations.
  3. Acquisition par l’EPF à l’amiable, par préemption, voire par expropriation si la commune le souhaite, des périmètres fonciers validés.
  4. Consultation d’opérateurs à partir de cahiers des charges validés par la commune et l’EPCI.
  5. Cession par l’EPF à l’opérateur retenu pour la réalisation du projet au prix de revient de l’opération.

 

Les conventions opérationnelles ponctuelles pour le logement

 

L’EPF pourra conventionner avec des communes isolées, notamment les communes qui ne font pas partie d’un EPCI, ou des petites communes rurales, comme prévu dans l’axe d’intervention n°4 du PPI. Ces interventions pour les petites communes rurales feront, en préalable à la signature des conventions, l’objet d’une expertise de proximité dans des conditions à déterminer avec le Conseil Départemental et les services de l’Etat dans le département : ces initiatives pourront être intégrées dans les conventions de partenariat.

 

Les conventions opérationnelles spécifiques

 

Les interventions de l’EPF dans le cadre des axes 4 à 9 du PPI n’obéissent pas obligatoirement aux démarches définies ci-dessus : elles feront, dans ce cas, l’objet de conventions spécifiques selon les modalités explicitées et selon des durées maximales de 4 à 5 ans ou, pour les missions plus complexes, en plusieurs étapes. Des avenants seront possibles en fonction des difficultés rencontrées pour mener à bien ces missions.

 

Les axes d’expérimentation

 

Plusieurs axes d’innovation et d’expérimentation sur le bâti existant peuvent être envisagés au cas par cas. Cette possibilité devra prendre en considération le caractère transitoire du portage de l’EPF et sa mission essentielle de transformation et de remembrement foncier pour faciliter la réalisation d’un projet ou de portage temporaire dans l’attente d’une définition claire de l’acquéreur définitif. Une analyse précise des risques financiers et des obligations de gestion ultérieure des terrains sera également indispensable.

 

 

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