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Les cessions

Les modalités de cession des terrains ont un impact direct et important sur l’évolution des capacités d’interventions futures de l’EPF.

L’hypothèse retenue est de pratiquer un prix de cession correspondant au prix de revient prévisionnel pour la durée du portage : la notion de prix « prévisionnel » est nécessaire car au moment de la revente des biens, tous les éléments de dépense ne sont pas forcément connus.

L’établissement du prix prévisionnel se fera sur la base d’un bail prévisionnel prenant en compte l’ensemble des coûts connus et des dépenses susceptibles d’intervenir avant la date de cession.

Les éléments constitutifs de ce prix de revient comprennent l’ensemble des dépenses constatées par l’EPF et pouvant être rattachées directement ou par une clé de répartition appropriée à un site déterminé.

Elles sont énumérées ci-après :

  • Le prix d’acquisition foncière majoré des frais annexes.
  • Les dépenses de gestion du patrimoine, de toutes natures, supportées par l’EPF pendant la durée de portage, à l’exception des taxes foncières.
  • Les travaux éventuels de valorisation foncière transitoire ou définitifs : les dépenses de remises en état des sols comprenant travaux de démolition, dépollution ou de « proto-aménagement », dépenses de « pré-verdissement » ou de préparation à l’aménagement ultérieur (remembrements fonciers, désenclavement, travaux préparatoires).
  • Les dépenses d’études de schéma d’organisation urbaine ; d’études de pré-projets et d’études opérationnelles éventuelles.
  • Les dépenses correspondant à des missions d’assistance, d’expertise, ou de fourniture de service sous traitées.
  • Sauf dérogation du CA, les frais financiers, uniquement s’ils correspondent à des emprunts spécifiquement adossés au projet pendant la durée du portage.

Les recettes de gestion locative par l’EPF ne sont pas comptabilisées en allègement des prix de cession pour couvrir les taxes foncières qu’il conserve à sa charge.

Le prix de cession, à l’issue de la période de portage, sera égal au prix de revient prévisionnel tel que défini ci-avant, diminué des subventions perçues par l’EPF pour la réalisation de projet.

L’actualisation des prix de cession (pour tenir compte de l’érosion monétaire) sera supprimée pendant la première partie du PPI afin de tenir compte des conséquences de la crise immobilière. Elle sera rétablie à partir du 1er janvier 2013, sans effet rétroactif, et avec un taux uniforme de 1,5% par an. Le paiement total du prix sera assuré au moment de la cession. Dans certains cas particuliers (principalement lorsqu’il s’agit des Collectivités locales à faible potentiel fiscal), le paiement étalé sera possible. Dans certains cas particuliers (principalement lorsqu’il s’agit des Collectivités locales à faible potentiel), le paiement étalé sera possible. A noter que d’une manière générale, les actes de cession aux collectivités locales seront mis au point en tenant compte de la réglementation appliquée par les Services des Domaines.

Les conventions opérationnelles prévoient, à titre principal, une vente des terrains aux opérateurs qui réalisent le projet : opérateurs publics (aménageurs en concession d’aménagement, bailleurs sociaux, établissements publics…), opérateurs privés ou institution publique lorsque celle-ci est maître d’ouvrage. Les actes de cession comportent toujours des obligations sous forme de cahiers des charges correspondants aux objectifs du projet. Le choix des opérateurs et les modalités de la cession sont soumis à l’accord de la collectivité. La collectivité garantit le rachat des terrains si ceux-ci ne trouvent pas preneur au terme de la convention. La collectivité s’engage dans ce cas à racheter les terrains au plus tard 6 mois après le terme de la convention. Au delà de ce délai, la collectivité versera à l’EPF, en sus du prix de cession, une indemnité de retard. Celle-ci sera calculée sur la base d’un taux annuel de 5% appliqué au montant global de la cession, et proportionnel au retard constaté à la signature de l’acte.

Dans tous les cas de cessions à des opérateurs autres que la collectivité locale, celle-ci devra approuver le bilan prévisionnel de l’opération foncière et le cahier des charges de cession des terrains. Dans tous les cas, les actes de cession expliciteront les conditions d’usage ultérieur des biens conformément aux objectifs de la convention.

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