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Entre l’EPF et les collectivités : une convention

Plan d'aménagement du Pôle étudiants (îlots Baudin) à Toulon - Var (83)

Les conventions cadre et opérationnelles

Le dispositif peut être mis en œuvre par des conventions cadre à l’échelle des EPCI ou des syndicats mixtes de SCOT. Elles traitent, en général, les phases d’"anticipation foncière" sur les périmètres à enjeux des territoires concernés et peuvent également accompagner les phases d’"impulsion" sur les sites de projets pré-opérationnels.

Les missions feront également l’objet d’accords préalables des communes qui pourront prendre la forme de conventions d’adhésion à la convention cadre.

Il est conseillé, pour passer en phase de "réalisation", d’utiliser une convention opérationnelle spécifique avec la collectivité compétente pour la réalisation opérationnelle du projet considéré : cette convention prolongera la mission de l’EPF, sur le site concerné, en incluant la procédure de DUP et d’exportation éventuelle, et la procédure de cession à l’opérateur.

Les missions foncières menées par l’EPF peuvent également être limitées aux phases d’impulsion et de réalisation sur un projet particulier : dans ce cas elle ne fera pas l’objet que d’une convention opérationnelle à ce projet.

Les conventions multi sites.

La crise actuelle du logement et notamment du logement social dans notre région doit amener l’EPF à se mobiliser également sur les réalisations « à court terme ». Ces missions seront, en règle générale, proposées aux EPCI qui ont adopté une PLH. La convention proposée, appelée convention multi sites, permettra une grande réactivité pour intervenir sur des opportunités foncières dans le délai de réaction prévu par le code de l’urbanisme, en matière de préemption. Cependant l’EPF proposera toujours un travail d’anticipation par la recherche de sites référentiels pour justifier l’intérêt d’une intervention publique en matière de réalisation de logements et pour mieux préparer l’action opérationnelle.

S’agissant de projet à court terme avec un pourcentage significatif de logements sociaux, les conditions financières de portage par l’EPF seront favorisées. Les interventions sur une commune se feront sur un accord global de principe préalable du maire qui pourra prendre la forme d’une convention d’adhésion à la convention multi sites. Les durées de portage maximales seront courtes avec la volonté d’aboutir rapidement à des réalisations sur les sites validés : un délai de 3 à 5 ans est suffisant mais aussi nécessaire dans la plupart des cas. Cette mission serait également dotée d’un budget déterminé par la convention. L’association des bailleurs sociaux à cette démarche sera recommandée sous une forme à déterminer ?

Ces missions se dérouleront en 5 étapes principales :

  1. Recherche d’opportunités foncières sur le territoire de l’EPCI répondant à des critères de localisation et d’économie d’espace établis en commun et avec les maires des communes concernées et évaluation des conditions technique, urbanistiques, administratives et financières des programmes de logements sur chaque site. Ces sites seront d’importance limitée pour la réalisation de petits programmes de logements selon les procédures de droit commun et comportant un pourcentage supérieur à 40% de logements aidés, locatifs ou accessions, de nature à engager un effort de rattrapage des déficits en logements sociaux, la proportion de ceux-ci devra être supérieure à 20%
  2. Validation par la commune concernée et par l’EPCI des sites ainsi proposés par l’EPF et des conditions de la faisabilité des opérations.
  3. Acquisition par l’EPF à l’amiable, par préemption, voire par exportation si la commune le souhaite, des périmètres fonciers validés.
  4. Consultation d’opérateurs à partir de cahiers des charges validés par la commune et l’EPCI.
  5. Cession par l’EPF à l’opérateur retenu pour la réalisation du projet.

Les conventions opérationnelles ponctuelles pour le logement

LEPF pourra conventionner avec des communes isolées, notamment les communes qui ne font pas partie d’un EPCI, ou les petites communes rurales, comme prévu dans l’axe d’intervention n°4 du PPI 2010/2015 : ces interventions pour les petites communes rurales feront, en préalable à la signature des conventions, l’objet d’une expertise de proximité dans des conditions à déterminer avec le Conseil Général et les Services de l’Etat dans le département : ces initiatives pourront être intégrées dans les conventions de partenariat évoquées au chapitre 4 du PPI 2010/2015.

Les conventions opérationnelles spécifiques

Les interventions de l’EPF dans le cadre des axes 4 à 9 du PPI 2010/2015 n’obéissent pas obligatoirement aux démarches définies ci-dessus : elles feront, dans ce cas, l’objet de conventions spécifiques selon les modalités explicitées et selon des durées maximales de 4 à 5 ans ou, pour les missions plus complexes, en plusieurs étapes. Des avenants seront possibles en fonction des difficultés rencontrées pour mener à bien ces missions.

Les axes d’expérimentation

Cette évaluation devra prendre en considération le caractère transitoire du portage e l’EPF et sa mission essentielle de transformation et de remembrement foncier pour faciliter la réalisation d’un projet ou de portage temporaire dans l’attente d’une définition claire de l’acquéreur définitif. Une analyse précise des risques financiers et es obligations de gestion ultérieure des terrains sera également indispensable.

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